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【涨姿势】美国房产税答疑,买房交税哪州强:加州VS德州?

摘要: 在美国购房问到的最多的问题便是房产税(Property Tax)是如何计算。本文详细说明了美国房产税中大家最关心的问题,并且比较了加州和德州的房产税征收区别。1房产税的制定美国的房产税是由各州的议会提出议案,由选区 ...

在美国购房问到的最多的问题便是房产税(Property Tax)是如何计算。本文详细说明了美国房产税中大家最关心的问题,并且比较了加州和德州的房产税征收区别。


1
房产税的制定

美国的房产税是由各州的议会提出议案,由选区的选民投票通过的。美国的房地产税要看房产所在的小区,每个州自己制定征收法律和税率。每个州的房产税都是不同的,比如加利福尼亚州的房产税大致为1%,德克萨斯州的房产税大致为2.5%,夏威夷州的房产税只有0.26%,相对于其他州税率比较低。但是房产税即便是在州内也是有区别的,有时候每个地段或小区都有可能有所不同。



2
房产税的征收方与评估

房产税的征收方是County,(相当于国内的地级市)的税务部门。从房子盖好的那一天起,这个房子的房产税比例就已经订好了。如果因为一些其他原因,比如扩建,增加设施,或者该区域的变动导致房价大幅变动,政府会对房屋估价进行一些调整,但是税率一般不会改变。房产税由County的税务部门的评估办公室(Assessor)每年一次进行评估。如果纳税人觉得评估结果不符合市场状况,可以在半年内向评估办公室申请重新评估。有可能评估结果为政府会将你的自住房的市场估价降低一部分,同样房产税也会降低一些,但是总体税率不会改变。


3
房产税的用途

房产税的使用在每个地方都有明确的用途,一般来讲,主要用在征收地的学校教育,图书馆,公共设施如本地街道绿化的建设和维护,支付本地公务人员如警察等的管理开支。所以通常房价比较高的区,当地都有更充裕的资金来维护本地的环境卫生和治安秩序。美国的公立学校从小学到高中都是免费的,但其实每个住在该学区的房产拥有者都供养了这些学校的开销。因此“学区”和“学区房”的概念也就体现出来了。好的学区大家交的税多,学校资金充足,师资水平、学校建设就会比较好,从而为孩子们提供更好的学校环境。



加州
德州
VS


近几年,随着丰田公司将总部从加州的托伦斯(Torrance)迁到德州的达拉斯市郊的普兰诺(Plano),此次预计将有4000多个工作岗位从加州和其他州的分部迁移到德州新总部。除此以外,已经有60多家公司总部迁至到了德州,并且还有50多家加州公司正在计划迁往德州。搬迁的其中一个重要原因是因为德州的运营成本和生活成本低。根据Bestplaces.net数据,丰田加州总部托伦斯的生活成本比新总部布莱诺的高39%,房价则是布莱诺的2.7倍。根据ACCRA数据统计,一个三十岁年薪7.5万美金的单身女性如果从加州迁移至德州,一生可节省150万美金。因为大量的人从加州迁至德州,搬迁肯定会遇到买房等问题,于是很多人向我们提出这样一个问题:德州的房产税要比加州高一倍多,买房真的划算么?那么我们就为大家解答一下这个问题:



1
房产税率比较

加州的房产税大致为1%

德州的房产税大致为2.5%



2
房价比较

加州的房价是德州的2-3倍。比如说同样的房子在加州的售价是50万美金,大概这样的房子在德州售价为25万美金甚至更低,那么购房第一年两州的房产税为:

加州的房产税=50万*1%=5,000美金

德州的房产税=25万*2.5%=6,250美金

因此同样的房子,两州政府纳入的房产税是差不多的。但是德州的购房款要比加州低很多。



3
州税比较

德州没有州税,这也是吸引大量公司进入德州的原因。但是加州是需要缴纳州税的,州个人所得税也是一个不小的开销。

比如在加州,个人所得税从1%到10%左右,一个人年薪10万美金,个人所得税需要交5%左右,粗算一下加州个人所得税=10万*5%=5000美金,但是在德州这一部分税是不需要交的,那么加州的个人所得税也是需要计算在生活成本里的。



4
计税基数比较

加州的税率计算按照成交价,德州按照政府估价。在加州,房产税是按照实际成交价来计算的,因为加州是一个需要公布成交价的州。但是在德州无需公布成交价,其政府只是估价,估价总是比成交价低,一般低于市场的10%-15%,有的甚至低的更多。这就是为什么在德州有的城市房产税率是要低于成交价的2.5%的原因了。



5
税率增长比较

加州每年增加2%的纳税,德州没有。加州的房产税除了按照真实成交价计算,之后每年还会规定增加2%的纳税。根据加州的13号提案(Proposition 13)的规定,如果这个房屋没有卖出,所有者不变的情况下,每年的税费最多不能增加2%。但如果房屋一旦售出,这个税率就会按照新的成交价来计算。

但是德州没有规定每年增税,有时候还会减税。如果您认为政府估价有错误,还可以去反抗减税。譬如有一年,邻居的房子卖得低,您可以要求政府减税。如果房子是自家用的,住着65岁及以上的老人,可以另外免去一部分税。还有一点值得注意的是:自家住的房产税可以全部在所得税率中抵消。


小结

以上说明了美国加州和德州的房产税的区别,相信您对两个州的房产税方面有一定的了解了,这里我们为您总结一下:德州的房产税率比加州高了一倍还多,但是仔细分析后认识到德州的费用还是少:1.加州的房子的基本价钱是德州房价的2-3倍,同样的房子,两州政府纳入的房产税差不多。2.加州的房产税是抽在成交价上,之后每年还规定增加2%的纳税;德州是按照政府估价计算房产税,估价一般低于市场价10-15%,并且没有规定增值税。3.加州有州税,德州没有州税。这样看来,在德州生活工作置业比在加州还是划算很多。


文章转自外国房网,版权归原作者所有。


若您有兴趣进一步了解德州的房地产股权投资机会,请联系:

吳旻 <cacp@canaminvestor.com>

CanAm资本合作伙伴(CACP)是CanAm Enterprises(美加企业)的关系企业,也是私募股权投资的发起人。CanAm在EB-5投资移民专业拥有领先地位,为54多个EB-5项目筹集了25亿美元的资金。到目前为止,CanAm已成功返还投资本金给1743名投资家庭,共计 8.7亿美元 。


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