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德克萨斯州 | “美国投资价值洼地”,一个你不能忽视的宝地! ...

摘要: 德克萨斯州(英文:State of Texas),简称德州,是美国南方最大的州,也是全美第二大州,仅次于阿拉斯加州。据全美地产协会(National Association of Realtors)的最新数据显示,自2016年4月到2017年3月,外国买家 ...

克萨斯州(英文:State of Texas),简称德州,是美国南方最大的州,也是全美第二大州,仅次于阿拉斯加州。


据全美地产协会(National Association of Realtors)的最新数据显示,自2016年4月到2017年3月,外国买家在美国置产的总金额再创新高,达到了1530亿美元,中国人仍是美国地产的最大海外买家,其中购买的一半房产位于佛州、德州和加州。


德州是美国新房建设最多的州,而中国人向来爱新房。据美国住宅建筑商联合会的统计,德州的住宅建设总量是加州的两倍左右。中国人在美国购置房地产,不仅是为投资,他们也希望在此地居住、就业和教育下一代。德州房产受中国买家的偏爱,主要归因于德州强劲的就业率和教育机会。


美国黑骑士金融服务公司指出,德州的房价正节节高升,达拉斯、休斯敦、圣安东尼奥和奥斯汀今年5月房价都创下了新高。


德州当地实现零州税!众所周知的姚明在德洲设立了自己的红酒庄,就是看中零州税。 


一、德州为什么会吸引外州或外过投资人?


(1)德州的人口


德州的人口是在近30年来一直保持了一个很稳定的增速,最近是每年1.6%—2.0%的持续稳定增长速度。其中达拉斯都市圈和休斯顿都市圈分别是美国的第四和第五大都市圈。


2010年达拉斯都市圈人口是600多万,实际上经过了从2010年-2017年,达拉斯都人口目前已经远远突破了700万。据预计,达拉斯在2030年人口将会接近或者超过芝加哥成为美国的第三大都市圈。预期未来15年内达拉斯人口也将增长大约150万,这是非常迅猛的增速。


休斯顿也非常类似。根据美国的一个搬家公司统计,休斯顿是所有大都市中净流入人口最高的一个城市,即使是从2000年到2010年,德州的大都市人口的增速也远远超过了东、西岸的传统大都市,更不用说从2010年到现在这一个新的经济周期内,德州包括休斯顿和达拉斯也是发展迅速。


房地产的发展很大程度上决定于人口的一个增量,德州普遍来讲,人口增长的预期就是房地产发展的一个原动力。德州大约有四块人口高密度聚集的都市圈。最北边是达拉斯-沃斯堡都市圈。东南角是休斯顿,一个港口城市。西南角是圣安东尼奥,北边是奥斯汀。


达拉斯休斯顿、奥斯汀和圣安东尼奥构成了德州的黄金三角带,无论是人口增长还是经济发展都非常蓬勃。


(2)德州的经济


德州的经济传统上是能源和石油起家,但是从20世纪中期开始,德州产业开始多元化发展,包括电子计算机航空航天生物化学等都有一个均衡的发展。世界财富500强的全球总部有54家在德州,这也是美国第二大500强总部的聚集州,仅次于纽约州。


从2012年到2017年这一轮经济周期的上升期里,几十家大公司的全球总部或者是区域总部从外州迁移到达拉斯的都市圈,一共带来了122300个新的工作机会。


例如,set保险公司,美国著名的三大保险公司之一,总部迁到了达拉斯,这一迁移带来了8000多个的工作机会,丰田的北美总部,给达拉斯的都市圈带来了4000多个工作机会。达拉斯从2015年到16年的就业增长率是4.1%,美国全国的平均水平是1.4%。



二、德州为什么这样有吸引力?在整个经济发展过程中政策优势到底在哪里?


(1)德州没有州税


加州的州税基本上是在8%—13.8%,上限是13.8%,对于很多投资人来讲其实是非常大的负担,德州是没有公司和个人所得税,这是德州吸引大量公司入驻的一个很主要的原因。


(2)德州有很友好的商业环境


无论是从政府、法律到整个社会的环境都对招商引资态度非常积极。政府和整体的社会上大环境对于外面企业进来的态度,很大程度上影响当地的经济的发展。丰田的北美总部前一段时间迁移到达拉斯都市圈,德州从州政府的层面上给了很多税收的补助。


包括一些减税的措施,甚至于还有直接的一些补贴,然后去抵消办公租金的开销等等。包括一些比较小卫星城市为了吸引大的公司入驻,包括减税,补贴,给予一些开发上面的优惠。一个整体的友好的商业环境,对于大公司切入有很好的吸引力。


(3)德州有良好的教育和医疗的基础条件,整体的基础设施也很好


以教育为例,德州的教育系统以大学来讲,有全美国排到前30名20名的私立大学和公立大学。包括在休斯顿的莱斯大学在美国的私立大学中排到前20名,包括德州的德州大学奥斯汀分校。


德州大学系统也是美国最好的公立大学系统之一。德州大学奥斯汀分校、德州大学达拉斯分校和德州大学阿灵顿分校等都是美国最好的公立大学。从中小学教育来讲,以达拉斯为例,有一个所谓的天才学校,专门收自由生,这个学校很多年都是在全美的公立高中中排到了第一名。


还有专门收数学和理科方面很优秀的学生的学校,在全美的公立学校中排到了第八名,此外还有很多卫星城有很多高质量的学区,他们的小学和中学都是在美国的公立学校打分评分的这个系统中达到九分和十分的学校。


以医疗系统为例,西南医疗中心在达拉斯、休斯顿和安东尼奥都有分布,它也是美国最大最完善的医疗系统之一。休斯顿的一个癌症中心是美国三大癌症中心。从科研和医疗条件来讲,德州整体能提供一个很好的医疗支持。


(4)德州整体来讲比较新


它的基础设施无论是道路建设,=还是机场车站的建设,都比东西岸的城市要好。基础设施也是一个城市基本面貌,吸引一些外资能够入住的一个原因。


(5)德州的生活成本相对来讲很低廉


尤其是跟东岸和西岸的一些传统大都市比较。比如外州来的一些大公司的高管,原来可能是一百万在加州也是住一个很普通的一个独栋别墅,但是到这边来也许就可以买一个很好的豪宅。相对低廉的生活成本其实也是在不断的吸引外面的公司和人口的入住。


三、德州住宅类地产投资有哪些优势?


住宅分为独栋住宅和联排屋或者是公寓。这三种住宅在德州长期以来是一个相对比较低的水平,但是近年来有很大的增长。以达拉斯为例,去年到现在同比房价上涨了13.1%。


二手房屋的交易上,奥斯汀的房价是最高的,奥斯汀和达拉斯都市圈都保持稳定长期的增长。相对来讲休斯顿的房价增长还是有一定波动,主要是过去两年中,石油的价格一直在下跌,休斯顿是一个依赖于能源产业的相对单一的城市,所以它受到的冲击比较大。


奥斯汀和达拉斯的产业经济波动的能力就会强一些。二手房交易上,奥斯汀的房价实际上比达拉斯房价要高。达拉斯新建房屋售价中位数实际上是高于奥斯汀。


四、问题回答


1、德州房产的均价是多少,租金的回报率怎么样?


答:建议如果做房地产投资还是应该买到达拉斯、休斯顿、奥斯汀和圣安东尼奥这几个大都市圈里边,他的附近的回报率普遍来讲会稳定一些。


一般来讲,租金的毛租售比差不多是6%~8%,如果刨除了房产税管理费用等开销后净回报率是在3%~4%左右,根据具体情况会有一些浮动。


2、德州的教育和就业整体环境怎么样,投资对教育是不是有好处?


答:德州整体来讲,教育有一个很坚实的基础,无论是大学教育还是中小学教育,整体来讲是比较优质,那么在考虑具体的这个选择之前,也要对它的学区学校做一个很细致的一个分析。


任何一个都市圈都有好的学区坏的学区。整体来讲德州的这个教育和物业情况还是非常的良好。以达拉斯都市圈为例,很多大的企业的入驻使他整体就业情况非常的好。


3、分析一下德州未来的经济的走势?


答:德州的经济会继续向着多元化的方向发展,越来越摆脱它传统上依赖于能源和依赖于石油的经济模式。尤其是在近年来石油价格下跌之后越是多元化的一个都市,它抗打击的能力就越强,这个应该是德州一个发展的方向。


随着很多大公司的入驻,德州也越来越有一个得天独厚的机会去沿着这样的一个多元化的方向去健康的发展。以能源和石油产业来讲,德州的西部有大量的页岩油层发现,俄石油的价格也慢慢的稳定下来。


德州这个传统的支柱产业能源和石油目前也还是比较看好,所以这就是为什么看到休斯顿目前来讲人口又有一个回升,休斯顿的整个的经济面又有一个向好的这样一个发展。


4、德州有哪些城市适合投资?做个比较。


答:德州有一个黄金三角带,北边的达拉斯、东南角的休斯顿和西南角的山东尼奥和奥斯汀所构成一个大的都市圈,他们构成了德州的黄金三角。这三个城市各有特色。


休斯顿是一个港口城市,是传统上的石油和能源城市。


有大概26家的世界500强的总部都集中在休斯顿,其中大部分是能源类型的公司,它们受石油价格的波动影响比较大。休斯顿的投资建议去做人口导向的产业投资,像住宅公寓和商业这些人口导向的投资地产类型。


受整体大的经济环境的影响没有那么大。相反,像办公类还包括仓储类这种产业导向的一些投资,建议要稍微小心,因为德州休斯顿的产业相对来讲单一。


达拉斯是一个产业相对于多元化的城市,尤其是电子和计算机航空零售包括房地产和金融,它的产业的支柱比较多。目前来讲,其实在达拉斯这个圈,无论是从房价来讲,还是说从他的开发都有一个很良好健康的上升的趋势。


随着很多大公司的入驻,这种上升的趋势不会说一直延续下去。人慢慢的进来之后,上升速度可能会慢慢下来,但是这个也取决于城市发展的后勤。


奥斯汀是一个年轻的城市,因为它有德州大学奥斯汀分校在在里边。整体上很年轻很自由,有很多比较时髦的产业。目前来讲,这个地区的经济是非常有潜力的,包括它的一些房价,整体住宅的这个房价包括商业地产的一些价格都有一个稳定上升的趋势。


如果大对教育方面有一些需求的话,不妨考虑一下Sing。因为德州大学奥斯汀分校是一个非常好的学校,它也很大有大概四五万学生。对于德州本地人来讲,学费还是很划算的。


图文来源网络,版权归原作者所有。



若您有兴趣进一步了解德州的房地产股权投资机会,请联系:

吳旻 <cacp@canaminvestor.com>

CanAm资本合作伙伴(CACP)是CanAm Enterprises(美加企业)的关系企业,也是私募股权投资的发起人。CanAm在EB-5投资移民专业拥有领先地位,为54多个EB-5项目筹集了25亿美元的资金。到目前为止,CanAm已成功返还投资本金给1743名投资家庭,共计 8.7亿美元 。


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