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私募股权房地产基金模式的优势

摘要: 自全球金融危机以来,以稳定现金流资产为目标的核心私人房地产基金吸引了大量资金流入。相比之下,对增值和投机性房地产基金的承诺还没有回到危机前的资本流入水平。下面的图表说明,私募股权房地产基金的承诺——增 ...

自全球金融危机以来,以稳定现金流资产为目标的核心私人房地产基金吸引了大量资金流入。相比之下,对增值和投机性房地产基金的承诺还没有回到危机前的资本流入水平。下面的图表说明,私募股权房地产基金的承诺——增值和投机性房地产策略最常见的工具——2011年和2012年全球总计1140亿美元,远低于2007年和2008年的2720亿美元的峰值,但仍比2009年和2010年增加了17%。对价值增值和投机性私募股权房地产基金作出更大承诺的趋势表明,投资者的风险容量正在恢复。此外,投资者继续认识到增值和投机性房地产,以及资产类别通过精心挑选的经理人产生alpha的能力的重要性。


私募股权房地产基金:2000-2012年基金与资本募集数


虽然承诺已经增加到增值和投机性私募股权房地产基金,但投资人越来越关注如何利用资产类别内的整体投资组合。当对独立的基金经理人进行尽职调查时,现在有了一个新的重点,那就是经理人的收益是在杠杆还是非杠杆的基础上产生的。此外,业界一直在致力于解决私募股权房地产基金模式的弱点。投资人试图通过全面的报告增加透明度。一些投资人,偏向于作为唯一的有限合伙人(LP)或与一部分志同道合的投资人针对特定资产或投资组合以“集资交易”的方式,试图获得更多的控制,而不是作为有限合伙人投资私募股权房地产基金,这样的投资人的资金是混合的,基金经理人对投资和经营计划的执行有自由裁量权。


私募股权房地产中小型基金管理人的演变


私募股权房地产基金模式的优势


我们的观点是,相比作为唯一的有限合伙人或集资形式,自由的私募股权房地产基金仍然是让私募房地产受到关注的最具吸引力的形式。首先,我们认为,最成功和最有能力的房地产投资管理者会将注意力集中在私募股权房地产基金募集上,因为它们是投资和建立长期房地产平台的最佳资本来源。


第二,虽然房地产管理人的回报率显著分散,但四分之一的经理人产生了正回报,他们的业绩在全球金融危机中表现出明显更少的波动性。他们的回报率与固定收益和股票市场的相关性也很低。如下图所示,业绩最佳的私募股权房地产基金回报率持续表现出较低的波动性。


Preqin私募股权房地产 VS Dow Jones房地产基金指数


市场上某些部门所产生的收益更多地与资金如何管理有关,而不是私募股权房地产基金模式的结构。表现最差的私募股权房地产基金份额的某些特征包括战略错误,不利的投资决策和风险管理,过度使用杠杆来提高回报率,与投资者利益错位,以及忽视表明重大危险信号的许多因素,这又包括房地产市场的过度杠杆化和错误定价风险。私募股权房地产基金模式并非存在根本缺陷,但某些基金的管理上可能存在根本上的缺陷。下面列出的是我们认为表现最好的基金管理者的标志。


表现最佳的私募股权房地产基金的特点


表现最佳的私募股权基金经理人的三个特征是1)守纪律和有重点的投资策略;2)与投资者的强烈一致性;3)由房地产基本回报和管理团队增值产生的可重复记录。


替代性的基金模式


在全球金融危机之后,一些评论员问是否有比私募股权房地产基金模式更好的模式。特别是,集资形式受到了很大的关注,因为投资者有能力主张更大程度对集资策略和投资进行控制。集资模式的另一个论点是投资者能够选择他们的共同投资人,因此,要确保他们之间的共同一致性。虽然投资开始时可能是正确的,但这并不能保证随着时间的推移,集资投资者的兴趣和战略不会出现分歧。一旦出现分歧,资本支出、资产管理战略、退出时机和战略达成共识就非常困难。这可能导致所有参与者不知所措以及欠佳的结果。有更复杂的资产管理和高收益房地产(如增值和投机性投资)常有的运营密集型策略的话,私募股权基金可更具优势,因为它为基金管理者提供了决策过程中更好的控制和灵活性,以及最终的退出策略和时机。



关于集资和基金的辩论,其混合的解决方案是对私募股权房地产基金提供可自由支配资金的承诺,再加上针对特定交易的共同投资工具。由于债务的持续短缺,基金管理人需要更多的股本,以及投资者筹集资金的困难和需要的时间,因此,在现有环境下,共同投资工具已经变得特别有用。共同投资工具的方法可以将私募股权房地产基金模式的最佳功能与集资模式相结合。


结论


总之,私募股权房地产基金形式有很多优点,包括吸引最成功的房地产投资人。在这些管理人中,有限合伙投资人能够对表现出一贯的投资方式、纪律和与投资者的利益一致性的业绩最佳的基金作出承诺。在某些情况下,有限合伙投资人保持较高程度控制和判断的直接方法对某些情况下的投资人有用,但私募股权房地产基金模式更倾向于更多价值增值和投机主义投资所需的技能和经验。


翻译整理自:http://www.morganstanley.com/im/emailers/media/pdf/emea_20130816_adv_pere.pdf?cache=no


若您有兴趣进一步了解德州的房地产股权投资机会,请联系:

吳旻 <cacp@canaminvestor.com>


CanAm资本合作伙伴(CACP)是CanAm Enterprises(美加企业)的关系企业,也是私募股权投资的发起人。CanAm在EB-5投资移民专业拥有领先地位,为54多个EB-5项目筹集了25亿美元的资金。到目前为止,CanAm已成功返还投资本金给1743名投资家庭,共计 8.7亿美元 。


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