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Tips:美国投资买房

摘要: GUIDE导读不止是在国内,海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方,房价就居高不下,比如旧金山附近的硅谷,现在号称全美房价最高,又如洛杉矶、纽约等大城市,华人对其高房价都作出了贡献。但买什么样的房子 ...


GUIDE

导读


不止是在国内,海外的华人也喜欢投资买房。凡是中国人多的地方,房价就居高不下,比如旧金山附近的硅谷,现在号称全美房价最高,又如洛杉矶、纽约等大城市,华人对其高房价都作出了贡献。但买什么样的房子能够又赚又省心,还是很有讲究的。总之买房尤其是买投资房是门大学问。

今天,我们就来简单分析一下买投资房的要点。



注意投资房和自助房的区别



如果你想在美国买房,应该先弄清买房的目的是什么。如果是自住房,因各人喜好不一,有人喜欢郊区,有人向往市区,有人喜欢独立屋,有人爱公寓,有人爱住水边,有人喜欢山坡树林。买自住房最重要的原则只

有一个,就是自己喜欢才买。只要喜欢,买下来永远不会后悔。如果是为投资而购房,那就不一样了。投资的目的是赚钱,在房价缓慢上涨的市场,只有投资少租金高才能赚钱。所以要用心琢磨租客的喜好才是最重要的。投资房不能买太贵、太高档或房间数量太多的,试想,每个月能花几千美金出租房子的人,早就有能力购房了,怎么可能去租房呢?即便是愿意,也是短期的,难有长期租户。


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地理位置



地理位置永远是投资的第一考虑因素,选择一个经济上升区,比经济下降区要好,所谓经济上升,通常就是人口是否呈增长态势。另外,房子的位置不能太偏僻,离学校、市场等居住配套太远或者交通出行不方便,都不容易出租或出售,即便是能够出租或出售,价格也偏低。



建筑年代



对于不熟悉房屋装修,工作繁忙怕麻烦,或者本人不在美国的买主,建议选择较新的房子。因为老房子修理费太高,麻烦多,维护成本昂贵。虽然投资新房子的毛利率,通常远远不如老房子,但由于老房子的修理费多,故净投资回报也相差不会太大。通常50年以上旧房子(这里主要指公寓楼)的电路、水路、管道等设施没有独立的电表、水表,于是不得不由屋主支付电费和水费,而美国人一年四季都开空调,浪费相当大,这是笔不可控的开支。故为了省心,凡由屋主支付Utilities的房屋,应该慎重考虑。



周边环境



这里是指小环境,即房屋所在的社区,如果这个社区的居民很穷,学区不好,通常房价也不会高,如果这个社区附近都是旧房子,而你看中的是一幢被旧房子围绕的新房子,而且价格相当诱人,劝你最好还是别买,因为新房子的市场价值会受周边旧房子的拖累而贬值,升值前景不会大。另外,机场、大烟囱、高压线、屠宰场、监狱以及坟场附近的房屋,通通需要慎重考虑。租客往往喜欢交通便利、商业配套好的区域,方便仍是他们的第一选择。




占地面积及房屋朝向



如果是自住房,大多数人都喜欢占地面积大的独立屋。但对投资房而言,占地太大反而是个负担,会降低投资收益率。因为同样大小的房屋如果占地面积大,则肯定投资成本大。大花园意味着维护开支大,除草、浇水、施肥等都要钱,其实美国本身就是个大花园,很少有租客会强调花园要如何如何,他们一般在乎屋内设施远超过屋外环境,因此,投资房没必要占地过大。坐北朝南的房子是非常科学的,风水应该是门科学而不是迷信。风水不好的房屋,人住进去会得病,这不是怂言听闻。投资房虽不象自住房那样非常讲究风水,但至少也要说得过去。



房地产税和保险



投资房的房地产税和保险也应该被列为考虑因素,因为这会直接影响到投资回报。不同城市不同地区的房地产税差别非常大,投资房的保险费用(指房屋火险等)一般比自住房要高,房屋保险是必不可少的,即使是现金购买也应该坚持买房屋险,这是从安全角度出发。比如,租客不小心跌倒,你就有可能成为被吿而赔偿一大笔钱。


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房屋保养及支出



按照美国的法律规定,房屋维护是业主的义务,如果房屋下水道坏了,洗碗机不工作了,或者空调不制冷了,都需要业主及时花钱修好。房屋维护支出将是一大笔费用,因此在购房时,在合同中最好约定一个前提条件,那就是为了确保房屋质量,要求聘请专业人士做一次inspection(房屋检查),以便了解屋顶是否需要更换,下水道和空调是否正常工作,以及房屋是否建立在自然灾害较为频繁的地区。Inspection的费用通常由购方支付,如果通过Inspection发现了质量问题,可以要求售方修理,如果售方不负责修理,则购方可以拒绝购买而不会承担任何责任。做Inspection是为今后的房屋保养着想。



投资回报率



投资回报率要多少才算是成功的投资?如果用现金全款购房(即不考虑贷款)且不考虑房价上涨的因素,仅考虑租金收入,那么投资净回报应当在8%-10%左右才算是划算的买卖。这个投资净回报的计算方式是:
收入:指租金收入;
支出:指房屋维护费、房屋管理费、房地产税、租金、广告费、法律诉讼费等,有些公寓还有小区物业管理费;
净回报:指收入减去支出后的净利润。
一般而言,新房子因为价格高,租金的投资回报率要低于年代旧远的房子。通常房龄在20年至30年的房子,租金的投资回报率最高。



贷款安排



虽然美联储宣布加息了,但是美国的住房贷款利率目前还是处于历史较低水平。30年按揭贷款利率一般在5%~6%左右,权益抵押贷款利率在4%-5%之间,如果有条件贷款,还是不要错过这个机会。只要利用好贷款这个财务杠杆,仅靠租金收入,投资回报率就可达15%甚至更高。




如何对出租屋进行管理



买房后如何出租,如何收租金,如何对付老赖租客,如何维护保养房屋,通通都是学问,不同的人管理的效果完全不同。前不久一个朋友说他很后悔买出租房,因为他太善良了,太相信租客了,结果受伤的总是他,后来一气之下把房子干脆卖掉了。看来并非所有人都适合买房投资。如果自己有时间精力,可以自己管理,这样能省下一笔管理费(通常一年按一个月的租金计算,每月再收取租金的8%~10%)。修理什么的,可以自己去Home depot 或 Lowe's 买零部件。能够自己安装的话就自己干,自己做不了可以寻找专业修理人员上门修理,要知道美国的人工费用很高,工人上门一次,仅是上门服务费就得80美元,还不算其他的零件费和人工费。


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